상속세 0원이라 신고하지 않은 시골 땅, 팔 때 양도세가 커지는 이유
상속받은 부동산을 팔 때 취득가액은 상속 당시 평가액입니다. 공시가격으로 남겨 두면 몇 년 뒤 양도세가 크게 늘 수 있습니다.
2026.10.24 · 2026년 10월 기준 · 검토 전 초안
시니어 컨시어지
상속세가 0원이어도,
신고는 끝이 아니라 시작입니다
물려받은 집과 땅을 팔 때, 상속 당시 신고해 둔 평가액은 양도세 부담에 큰 영향을 줍니다. 상속 직후의 신고부터 부동산 처분까지 한 창구에서 함께 안내합니다.
웹툰으로 보는 사례
상속세 0원이라 그냥 넘겼는데…
시골 농지를 물려받은 김씨 가족 이야기 (재구성한 예시)
1아버지가 남기신 시골 농지10억 이하는 상속세가 없대요. 신고는 안 하거나, 공시가격 2억으로 하면 되겠죠?
23년 뒤9억 5천만 원에 잘 팔았다!
3몇 달 뒤 도착한 양도세 안내문취득가액이 공시가격 2억이라고?
차익이 7억 5천이라니!
4상속 직후에 상담했다면세무사감정평가 9억으로 상속 신고를 했다면 양도차익은 5천만 원이에요. 상속 신고가 시작입니다.
배우자와 함께 상속받아 공제 범위 안인 경우를 가정한 단순 예시입니다. 실제 세액은 필요경비, 장기보유특별공제, 감면 등에 따라 달라집니다.
숫자로 보면 이렇습니다
세법은 상속받은 부동산을 팔 때 상속개시일 현재의 평가액을 취득가액으로 봅니다. 상속세를 신고하지 않았어도 마찬가지입니다.
배우자가 계신가요?
"10억까지 상속세 없음"은 배우자와 함께 상속받을 때 기준입니다. 자녀만 상속받으면 기본 공제는 5억 원이라 상속세와 양도세를 함께 비교해야 합니다.
감정은 상속 직후에
원칙적으로 상속개시일 전후 6개월 안의 감정가액이 시가로 인정됩니다. 몇 년 뒤의 소급 감정은 인정되지 않은 사례가 있습니다.
감정 비용도 공제
감정가액으로 신고하면 수수료를 최대 500만 원까지 공제받습니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 한 곳도 인정됩니다.
신고했을 때와 하지 않았을 때
상속세가 0원이어도 신고로 재산 가액을 확정해 두면, 나중에 팔 때의 기준이 마련됩니다.
구분
신고하지 않았을 때
신고로 가액을 확정했을 때
팔 때 취득가액
공시가격 등 기준시가로 평가될 수 있음
상속 당시 인정된 시가(감정가액 등)가 기준이 될 수 있음
양도차익
상대적으로 커질 수 있음
상대적으로 작아질 수 있음
양도소득세
부담이 커질 가능성
부담이 줄어들 가능성
한마디로
처분 단계에서 세금이 늘어날 위험
상속 단계의 평가액이 처분 때의 기준이 됨
단독주택·토지는 평가 방법이 특히 중요합니다아파트와 달리 비슷한 매매 사례가 드물어 시가를 입증하기 어렵습니다. 감정평가 비용과 예상되는 양도세 절감액을 함께 비교하고, 보유 기간과 처분 계획에 맞춰 상속세와 미래 양도세를 같이 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.
상속세 신고 때 꼭 점검할 것
상속세가 0원이라도 재산가액과 공제를 정확히 기록해 두어야 나중에 취득가액을 인정받는 데 문제가 줄어듭니다.
1
신고 기한
상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안. 피상속인이나 상속인이 해외에 살면 9개월입니다.
2
재산 평가
매매·감정·수용가액 등이 시가로 인정되는지 확인합니다. 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월 안의 가액입니다.
3
사전 증여
돌아가시기 전 상속인에게 10년, 상속인이 아닌 사람에게 5년 안에 증여한 재산은 상속재산에 더해 계산합니다.
4
공제 요건
배우자 상속공제 등은 기한 안의 실제 분할·등기와 신고 요건을 갖춰야 온전히 받을 수 있습니다.
5
빠뜨린 재산
세무서는 금융거래와 부동산 보유 현황을 확인할 수 있습니다. 예금·보험·부동산을 빠짐없이 정리합니다.
6
가산세
낼 상속세가 있는데 신고하지 않으면 무신고·납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다.
시골 땅·농지라면 이 시점들을 챙기세요
언제, 어떤 조건에서 파느냐에 따라 감면과 세율이 달라집니다.
시니어 컨시어지가 하는 일
경황이 없는 중에 짧은 기한 안에 처리해야 하는 일입니다. 한 창구에서 순서대로 안내합니다.
재산·일정 정리상속재산 목록과 신고기한
평가 방법 설계상속세와 장래 양도세 비교
상속세 신고세금이 없어도 평가액을 남김
처분 계획양도 시기와 감면 요건 점검
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상속받은 부동산을 팔 때의 취득가액은 상속 당시 평가액입니다. 부동산 종류와 상속재산 규모에 따라 무엇을 먼저 챙겨야 하는지 한눈에 정리했습니다.
2026.10.24 · 2026년 10월 기준 · 검토 전 초안
2026년 10월 기준 법령으로 작성했습니다. 상속세 개편 논의가 진행 중이므로 신고 시점의 법령을 다시 확인합니다.
상속이 시작되었다면 6개월 안에 결정할 일이 있습니다.
전화 한 통으로 일정과 준비 서류부터 안내해 드립니다.