2026.10.24 · 2026년 10월 기준 · 검토 전 초안
아버지가 돌아가시고 어머니와 자녀들이 시골 농지를 물려받았습니다. 공제 범위 안이라 상속세는 0원이었고, 그래서 신고는 하지 않았습니다. 3년 뒤 그 농지를 팔았는데, 예상보다 훨씬 큰 양도소득세 고지서를 받았습니다. 왜 이런 일이 생길까요?
팔 때의 취득가액은 “상속 당시 평가액”입니다
상속받은 부동산을 팔 때 세법은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 시가를 알 수 있는 자료가 없으면 개별공시지가 같은 보충적 평가액이 쓰이는데, 시골 땅은 이 금액이 시세보다 훨씬 낮은 경우가 많습니다. 상속세를 신고하지 않았어도 마찬가지입니다.
| 상속 때 남겨 둔 평가액 | 3년 뒤 9억 5천만 원에 판 경우 양도차익 |
|---|---|
| 공시가격 기준 2억 원 | 약 7억 5천만 원 |
| 상속 직후 감정평가 9억 원 | 약 5천만 원 |
중개수수료 등 필요경비, 장기보유특별공제, 감면, 비사업용 토지 여부를 반영하기 전의 단순 예시입니다.
미리 알아야 할 세 가지
- 배우자가 있는지에 따라 공제가 다릅니다. 흔히 말하는 “10억까지 상속세 없음”은 배우자와 자녀가 함께 상속받을 때(일괄공제 5억 원 + 배우자공제 최소 5억 원)의 이야기입니다. 자녀만 상속받으면 기본은 5억 원이라, 높게 평가하면 상속세가 생길 수 있습니다. 이 경우 상속세와 장래 양도세를 함께 비교해 정합니다.
- 감정은 상속 직후에 받아야 합니다. 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월 안의 감정가액이 시가로 인정됩니다. 몇 년 뒤 과거 시점으로 감정을 받아 신고해도 인정되지 않은 사례가 있습니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정도 인정됩니다.
- 감정 비용 일부는 공제됩니다. 감정가액으로 상속세를 신고하면 감정평가 수수료를 최대 500만 원까지 공제받을 수 있습니다.
농지라면 추가로 확인할 것
- 부모님이 직접 농사지은 기간을 합산하는 자경농지 감면은, 상속인이 직접 농사짓지 않았다면 상속받은 날부터 3년 안에 팔아야 하는 요건이 있습니다.
- 상속받은 농지는 일정 기간 안에 팔면 비사업용 토지로 보지 않는 특례가 있습니다.
- 장기보유특별공제는 상속개시일부터 보유기간을 셉니다.
상속세 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 상속세가 없어 보여도, 이 기간 안에 평가 방법을 정해 신고해 두는 것이 몇 년 뒤 가족의 세금을 줄이는 출발점입니다.
근거
- 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3 (감정평가수수료 공제)
- 상속세 및 증여세법 제67조 (상속세 과세표준신고)
- 국세청 상속공제 안내
일반적인 안내이며 실제 세금 효과는 사실관계와 법령 개정에 따라 달라집니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.